השכרת דירת מגורים היא אחת מדרכי ההכנסה הפסיבית הפופולריות ביותר בישראל. עם זאת, בעלי דירות רבים מבולבלים לגבי חובות הדיווח שלהם לרשות המסים. חלקם בטוחים שיש להם פטור אוטומטי ולא מדווחים כלל, בעוד אחרים משלמים מס גבוה מידי כי הם לא מכירים את ההטבות ותכנוני המס החדשים בחוק.

אז איך נמנעים מקנסות, ואיך מנצלים את החוק כדי לשלם מינימום מס? ריכזנו עבורכם את כל מסלולי המיסוי על הכנסות משכר דירה למגורים, כולל המסלול החדש שעושה מהפכה עבור שוכרים-משכירים:

מסלול 1: מסלול הפטור (מלא או חלקי)

זהו המסלול הנפוץ ביותר עבור בעלי דירה שמושכרת בסכומים ממוצעים.

  • פטור מלא: אם סך ההכנסה שלכם משכר דירה למגורים אינו עולה על תקרת הפטור החודשית (נכון להיום כ-5,654 ₪ לחודש), אתם זכאים לפטור מלא ממס! בנוסף, לפי תקנות מס הכנסה (סעיף 2א), כל עוד אינכם עוברים את התקרה – אתם פטורים לחלוטין מחובת דיווח על הכנסה זו (בהנחה שאין לכם הכנסות אחרות המחייבות דיווח).
  • פטור חלקי ("תקרה מתקפלת"): מה קורה אם שכר הדירה עולה על 5,654 ₪ אך נמוך מכפל התקרה? כאן חל מנגנון "פטור מתקפל" – על כל שקל שבו עברתם את התקרה, הפטור שלכם קטן בשקל. על החלק שנותר ללא פטור תצטרכו לשלם מס. במצב כזה חלה עליכם חובת דיווח והגשת דוח שנתי למס הכנסה.

מסלול 2: מסלול 10% מס (מסלול מופחת)

במסלול זה אתם בוחרים לשלם מס שטוח בשיעור של 10% על הברוטו מכל שקל של שכר דירה שקיבלתם.

  • היתרון: שיעור מס נמוך שלא מושפע מההכנסות והמשכורות האחרות שלכם.
  • החיסרון: לא ניתן לקזז הוצאות כלל (לא פחת, לא תיקונים ולא ריבית על המשכנתא).
  • חובת דיווח: בחירה במסלול זה מחייבת פתיחת תיק ייעודי (סוג תיק 95), תשלום המקדמה בדיווח מקוון או בשוברים, והסדרת התשלום עד סוף ינואר של השנה העוקבת.

מסלול 3 החדש: מסלול "שכור והשכר"

זהו החידוש הדרמטי ביותר של התקופה האחרונה שכל בעל דירה חייב להכיר! עד לאחרונה, אם הייתה לכם דירה יחידה שהשכרתם לאחרים, ובמקביל שכרתם דירה אחרת למגוריכם (כי היא התאימה יותר למשפחה או קרובה לעבודה) – שילמתם מס על הדירה שהשכרתם, מבלי שמס הכנסה התחשב בהוצאת השכירות ששילמתם בעצמכם.

כיום, החוק מאפשר למי שמשכיר דירה יחידה ושוכר דירה אחרת למגוריו לקזז את דמי השכירות שהוא משלם, מדמי השכירות שהוא מקבל, עד לתקרה שנתית של 90,000 ₪ (שהם 7,500 ₪ בחודש).

איך זה עובד? אם אתם מקבלים שכר דירה של 8,000 ₪ על הדירה שלכם, אבל במקביל משלמים 6,000 ₪ על הדירה שבה אתם גרים, תוכלו לבחור במסלול ה-10%, אבל תשלמו אותו רק על ההפרש (כלומר, 10% מתוך 2,000 ₪ בלבד). מדובר בחיסכון עצום של אלפי שקלים בשנה! כמובן שנדרש לדווח על כך כראוי כדי לממש את ההטבה.

מסלול 4: חיוב במס לפי המס השולי (המסלול הרגיל)

במסלול זה ההכנסה משכר הדירה מצטרפת לשאר ההכנסות שלכם, ותחויבו עליה לפי מדרגת המס השולית שלכם.

  1. ניצול נקודות זיכוי: המסלול הזה שווה במיוחד לאנשים שההכנסה השוטפת שלהם (מעבודה או מעסק) נמוכה, ולכן הם לא מנצלים את מלוא נקודות הזיכוי שמגיעות להם ממס הכנסה. מאחר ששכר הדירה מצטרף להכנסה הכללית, ניתן להשתמש בנקודות הזיכוי ה"אבודות" כדי לקזז את המס על השכירות, לעיתים עד לאפס!
  2. קיזוז הוצאות מלא: זהו המסלול היחיד שמאפשר לקזז הוצאות שוטפות משכר הדירה: פחת (ירידת הערך של המבנה), ריבית על המשכנתא, שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך, ביטוח והוצאות תיקונים שוטפים. אם ההוצאות שלכם גבוהות, תגלו שהרווח נטו החייב במס הוא קטן מאוד.

חובת דיווח: מסלול זה מחייבת הגשת דוח שנתי מלא לפקיד השומה.

דיני המיסוי על מקרקעין הם מורכבים, ובחירה שגויה של מסלול (או אי דיווח כנדרש) עלולה להוביל לקנסות כבדים או לתשלום מס עודף ומיותר. במשרד רואי חשבון ברנשטיין, אנו עורכים עבורכם סימולציה מדויקת בין כל המסלולים (הפטור, ה-10%, הטבת שכור והשכר או מסלול ההוצאות), מוודאים שאתם עומדים בדרישות החוק – וחוסכים לכם מקסימום כסף.