עבור ישראלים רבים, דירת מגורים להשקעה היא ערוץ החיסכון המועדף. אך בעוד שההכנסה החודשית משכירות נראית פשוטה, חוקי המיסוי סביבה הפכו בשנים האחרונות למורכבים יותר, עם שינויים משמעותיים שנכנסו לתוקף בשנת 2026.

איך בוחרים את המסלול המשתלם ביותר ומהי ההטבה החדשה שיכולה לחסוך לכם אלפי שקלים בשנה?

1. מסלול הפטור (המלא או החלקי)

זהו המסלול הנפוץ ביותר בקרב בעלי דירה יחידה. אם סך הכנסותיכם מכלל דירות המגורים שברשותכם אינו עולה על תקרת הפטור (המתעדכנת בכל שנה), לא תשלמו מס כלל ולא תדרשו לדווח. בשנת 2026 תקרת הפטור עומדת על 5,654 ₪ לחודש.

(שימו לב: אם שכר הדירה גבוה מהתקרה אך נמוך מכפליים מהתקרה, קיים מנגנון של "פטור נסוג" – הפטור קטן ככל שההכנסה גדלה).

2. מסלול המס המופחת (10%)

במסלול זה תשלמו מס בשיעור קבוע של 10% על כל שקל של הכנסה משכר דירה, החל מהשקל הראשון. היתרון: המס הוא סופי ואין תקרה. החיסרון: לא ניתן לנכות הוצאות (כמו תיקונים או ריבית משכנתא) כנגד ההכנסה.

3. המסלול המלא (לפי מדרגות מס)

כאן שכר הדירה נחשב כהכנסה רגילה לכל דבר ועליה חלות מדרגות המס האישיות שלכם (לרוב החל מ-31%, אלא אם המוכר מעל גיל 60). היתרון הגדול: במסלול זה ניתן לנכות את כל ההוצאות השוטפות על הדירה (תיקונים, פחת, ריבית משכנתא, שכר טרחת עו"ד וכו'). מסלול זה משתלם בעיקר למי שיש לו הוצאות גבוהות מאוד או שהוא נמצא במדרגת מס נמוכה.

החידוש הדרמטי ל-2026: הטבת "שכור והשכר"

עד לא מזמן, אדם שהשכיר את דירתו בחיפה ועבר לגור בשכירות בתל אביב, נאלץ לשלם מס על ההכנסה מהדירה בחיפה, מבלי יכולת לקזז את ההוצאה על השכירות בתל אביב. זה השתנה!

החל משנת 2026, רשות המסים מאפשרת להפחית מההכנסה החייבת במס של דירת המגורים שהשכרתם, את דמי השכירות שאתם משלמים עבור דירה אחרת שבה אתם גרים. ההטבה מוגבלת בתקרה שנתית אך היא מהווה הקלת מס משמעותית ביותר למשפרי דיור ולעוברים בין ערים.

מה עוד חשוב לזכור?

  • מסלול ה-10% ופחת: בעת מכירת הדירה בעתיד (מס שבח), רשות המסים תנכה את הפחת משווי הרכישה גם אם בחרתם במסלול ה-10% ולא נהניתם מהפחת באופן שוטף. מדובר ב"מלכודת מס" שחובה להיערך אליה.
  • השכרה לעסק: כל המסלולים המקלים (פטור או 10%) רלוונטיים אך ורק להשכרה למגורים. השכרת הדירה למשרד או לקליניקה מבטלת את הזכאות למסלולים אלו.

משרד רואי חשבון ברנשטיין מלווה בעלי נכסים ומשקיעי נדל"ן בבחירת אסטרטגיית המיסוי האופטימלית. אנו נבצע עבורכם תחשיב כדאיות בין המסלולים השונים, נוודא ניצול מלא של הטבת "שכור והשכר" ונדאג שהדיווח השנתי שלכם יהיה מדויק ויחסוך לכם מקסימום מס.